- El número de viviendas a la venta en EEUU está en mínimos de las últimas décadas
- La fuerte subida de los precios está expulsando del mercado a la clase baja y media
- JP Morgan: «Creemos que el boom de la vivienda aún tiene gasolina»
Vicente Nieves
Una de las tendencias más llamativas que ha dejado la crisis del covid es el nuevo boom de la vivienda en los países desarrollados. El precio de los inmuebles residenciales no ha parado de aumentar durante la crisis, pero sobre todo durante la posterior recuperación. Esto es producto de un desequilibrio en el mercado inmobiliario que es muy visible en el caso de EEUU, donde la demanda está superando con creces a la oferta, generando una escasez de vivienda que solo se solventará a corto plazo si la dinámica de la demanda se suaviza, puesto que la oferta (construcción de vivienda) va con retraso y no puede resurgir de la noche a la mañana. Por ahora, los americanos deberán ‘pelear’ por comprar las pocas viviendas que están disponibles, pagando un precio cada vez más elevado y poniendo en serio peligro el sueño americano.
El mercado de la vivienda está dirigido por una serie de factores que podrían seguir presionando al alza los precios, aunque también hay que recalcar que existe una fuerza opuesta que puede convertirse en un riesgo importante a corto y medio plazo: la Reserva Federal y las subidas de tipos de interés que vienen.
El boom inmobiliario en cifras
Por un lado, las familias han visto como su renta disponible se incrementaba durante el covid mientras que los tipos de interés caían. También muchos americanos han buscado un cambio de casa ante las nuevas preferencias que han surgido durante la pandemia (más espacio, luz, terraza, patio…). Además, la crisis paralizó la construcción de vivienda, lo que ha mantenido una oferta limitada.
De un vistazo rápido y concreto (basado en cifras), la situación está así: a nivel nacional, el índice de precios de la vivienda S&P Case Shiller ha subido un 27% en comparación con los niveles previos a la pandemia . El precio medio de una vivienda nueva en diciembre de 2021 era de 377.700 dólares frente a los 331.800 de febrero de 2020 y, aunque los precios se han estabilizado para viviendas de segunda mano en los últimos meses, la media sigue siendo de 358.000 dólares frente a los 270.700 de febrero de 2020.
«Un mercado al rojo vivo»
«Desde que los estadounidenses salieron del confinamiento de primavera de 2020, el mercado inmobiliario ha estado al rojo vivo. Creemos que este auge todavía tiene mucho espacio para funcionar, particularmente cuando se trata del sector de la construcción de viviendas. Creemos que el principal apoyo a esta actividad son los inventarios extremadamente bajos de vivienda. Tras una década de poca inversión en construcción, las viviendas vacantes (viviendas de propietarios sin vender) se encuentran en niveles extremadamente bajos», aseguran los analistas de JP Morgan en un informe dedicado al inmobiliario y la construcción.
Salvo que se produzca una subida drástica de los tipos de interés que encarezca sobremanera las hipotecas, la economía de EEUU cuenta ahora mismo con todos los ingredientes para que la demanda de vivienda resista y siga superando a la oferta. Por un lado, la creación de empleo es fuerte, los salarios suben y la confianza de los americanos es alta. Por otro, la rentabilidad de los activos financieros conservadores sigue siendo baja, por lo que muchos estadounidenses están optando por la inversión en vivienda, cuya revalorización y retorno periódico en forma de alquiler supera al de buena parte de los activos.
«El hecho de que haya más de 10 millones de puestos de trabajo vacantes (sin cubrir) en los EEUU hoy, en un momento en que la tasa de desempleo está en el 4% y las presiones salariales aumentan, es un claro punto positivo para el sector residencial. Esto debería dar confianza a los hogares sobre su posición financiera. Esperamos que el empleo aumente durante el año y, como tal, los ingresos de los hogares sigan creciendo a un ritmo saludable. Esto debería proporcionar una base sólida para la demanda de inmuebles. Por el lado de la oferta, el parque de viviendas para la venta de obra nueva ha aumentado, pero se encuentra en mínimos históricos para las viviendas usadas», aseguran James Knightley y Maurice van Sante, economistas de ING en un informe sectorial.
La oferta de vivienda
Más allá de la demanda, que podría enfriarse con las subidas de tipos de interés que vienen, EEUU también tiene un claro problema de oferta. No hay suficientes casas para tanta demanda. El mercado inmobiliario necesitará más unidades, no solo para reponer unos ‘inventarios’ (casas sin vender) en mínimos, sino también para satisfacer la demanda creada por la formación continua de nuevos hogares.
No obstante, justo esa es también la otra cara de esta escasez de vivienda. Los jóvenes, el comprador pequeño o de clase media que no puede acceder a un inmueble porque los precios ya están fuera de su alcance o porque no tiene la posibilidad siquiera de acceder a la negociación antes de que la casa esté vendida (las casas en venta vuelan). Es tal la fiebre por adquirir una vivienda, que muchos compradores son incapaces de llegar siquiera a negociar o verla en persona aunque tengan el capital suficiente para pagar una entrada o comprar la casa.
A finales del año pasado, el número de viviendas que se encuentran en una horquilla de precio asequible para familias con ingresos de entre 75.000 y 100.000 dólares había caído en casi medio millón respecto a los niveles previos a la pandemia. Esto es lo que la National Association of Realtors (NAR) denomina como el «doble problema» al que se enfrentan los compradores: unos precios al alza y muy pocas viviendas a la venta.
A diferencia de los indicadores tradicionales de accesibilidad a la vivienda (el precio respecto a la renta o el precio respecto al alquiler), este informe también tiene en cuenta el inventario de viviendas a la venta a diferentes precios. El estudio revela que la accesibilidad a la vivienda ha empeorado en los últimos dos años para todos los estratos de la población, excepto para los estadounidenses más ricos.
Por otro lado, según datos de la OCDE, se puede ver cómo el precio de la vivienda respecto a la renta de los americanos roza ya máximos de las últimas décadas (está en máximos de 2007), mientras que el precio respecto a los alquileres está en niveles récords, lo que en circunstancias normales supondría que la vivienda presenta unas valoraciones excesivamente altas. Ahora, los expertos creen que el mercado podría comenzar a estabilizarse poco a poco a medida que los tipos de interés suban y la oferta de vivienda nueva vaya cogiendo tracción, lo que permitiría que se produjese un aterrizaje suave del mercado.
Desde JP Morgan creen que «incluso si la demanda de nuevas unidades se mantuviera cerca de la tendencia, con el ritmo actual de construcción de nuevas viviendas más los envíos de casas móviles o mobile homes podrían pasar hasta tres años más para que se reconstruyan los inventarios y se recupere el equilibrio de un mercado inmobiliario que está al rojo vivo. No obstante, esperamos que la construcción de vivienda comience a mostrar una tendencia al alza en el transcurso de 2022, por lo que el mercado podría equilibrarse en menos de tres años. Aún así, creemos que el boom de la vivienda aún tiene recorrido».
